نصائح مفيدة

مطبات في شراء العقارات التجارية من قبل الفرد

Pin
Send
Share
Send
Send


يمكنك شراء شقة ليس فقط من الأفراد والمطورين. أرخص بكثير بالمقارنة مع عروض السوق المماثلة ، يتم بيع العقارات ، والتي صودرت من المالكين السابقين لسبب أو لآخر. في المزادات والمناقصات العامة وفي قواعد الممتلكات الجانبية ، لا تتعرض الشقق فقط. في بعض الأحيان يبيعون المنازل الريفية ، وقطع الأراضي والممتلكات التجارية. مع المحامين ، نقوم بتحليل المزايا والعيوب الرئيسية لشراء مصادرة البنك.

تشمل فئة الضمان العقاري للبنوك تلك الأشياء التي تم الحصول عليها بأموال مقترضة. يقول ألكساندر تاراسوف ، المحامي الشريك الإداري لشركة AVT Consulting: "تنطبق القاعدة: إذا توقف المقترض عن سداد قرض بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، يحق للبنك أو أي مؤسسة ائتمانية أخرى سحب وبيع الضمان". كمرجع: يصل الدين العقاري للروس إلى 5.9 تريليون روبل.

وفقا للفن. 348 من القانون المدني للاتحاد الروسي الرهن على مثل هذه الممتلكات يسمح إذا كانت المواعيد النهائية لتسديد المدفوعات قد انتهكت أكثر من ثلاث مرات خلال العام ، وشريطة أن يكون مقدار الالتزام غير المحققة أكثر من 5 ٪ من قيمة الممتلكات المرهونة ، ويوضح المستشار القانوني لمكتب تاجانسكوي قسم السوق الثانوية " إنكوم العقارية »إيفان Labeka.

من بين عروض بيع العقارات المضمونة هناك خيارات مفيدة حقًا. يمكنك شراء هذه المساكن بعدة طرق. علاوة على ذلك ، تختلف خطط الاستحواذ المختلفة في درجة غير متساوية من المخاطر.

في مزاد البنك

وقال فلاديمير ستارينسكي الشريك الإداري لكلية المحامين "ستارسكي وكورشاجو وشركاه" إن البنوك تبيع العقارات المرهونة بشكل رئيسي في المزادات. بموجب هذا المخطط ، يتم بيع العقار بموافقة المدين الاختيارية - يوافق البنك الدائن على بيع العقار المرهون خارج المحكمة. "على الأرجح ، في السنوات المقبلة ، ستعقد المزادات في كثير من الأحيان ، لأن البنوك تحتاج بطريقة أو بأخرى إلى التخلص من هذه العقارات" ، كما يقول Starinsky.

يقوم جميع المشتركين في المزاد بإيداع ما لا يزيد عن 5٪ من سعر البيع المبدئي للضمان. بالنسبة للخاسرين ، يتم إرجاع هذه الوديعة بالكامل ، أما الفائز فيذهب إلى الشراء المستقبلي. "في الوقت نفسه ، تجدر الإشارة إلى أن العارض يفوز بالشخص الذي عرض أعلى سعر للعقار المباع. ويضيف ألكساندر تاراسوف أن السعر المبدئي للوط يتم تحديده من خلال المثمن المستقل. علاوة على ذلك ، إذا كانت قيمة التقييم أقل بكثير من القيمة السوقية ، فقد يشير ذلك إلى المخاطر المرتبطة بالعقار الجاري بيعه وتنظيم العطاءات ، كما يحذر مارجريتا زاخاروفا ، محامية نقابة المحامين في يوكوف آند بارتنرز.

من غير المحتمل أن يكون من الممكن الحصول على ممتلكات المقترضين المتعثرين بخصم كبير بموجب هذا المخطط. "تحاول البنوك بيع هذه الممتلكات بسعر السوق أكثر أو أقل" ، يشرح يفغيني كورشاجو. ونتيجة للمقامرة ، يمكن بسهولة أن تتجاوز قيمة الكائن خلال المزاد متوسط ​​أرقام السوق.

بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر في الحصول على السكن مع مفاجأة. قد يتم تسجيل الشقة مع المالكين السابقين أو الأطفال أو الأشخاص ذوي الإعاقة ، والتي لا يمكن إلغاء تسجيلها. وبالتالي ، يمكن تمديد الإفراج عن الشقة لفترة طويلة. "لتجنب هذا الموقف ، قبل شراء شقة جانبية ، يُنصح بالاتصال بهيئة التسجيل والتأكد من عدم تسجيل أي شخص في الشقة" ، ينصح المحامي ، الشريك الإداري لشركة AVT Consulting ، ألكسندر تاراسوف.

في المزاد العلني

إذا لم يقم المقترض بالدفع على القرض ولم يكن مستعدًا لبيع المساكن طوعًا ، بقرار من المحكمة ، يتم عرض الشقة للبيع بالمزاد العلني. وهي محتجزة إما على مواقع شخصية لمنظمات الائتمان على الإنترنت ، أو على منصات متخصصة. "بيع الممتلكات المصادرة من قبل البنك لعدم سداد القرض من خلال مزاد علني هو وسيلة أطول وأكثر تعقيدا. وهي تحدث فقط بعد انتهاء المحاكمة ، والتي قررت فيها المحكمة بناءً على مطالبة البنك الدائن ، أن تمنع الممتلكات المرهونة ، كما يقول ألكساندر تاراسوف.

كما في حالة المزاد ، تذهب الشقة إلى الشخص الذي قدم أفضل سعر. "إذا لم تتم المزايدة ، فيمكن أن يتم تخفيض سعر الكائن بنسبة 15٪ على المشتريات المتكررة. ولكن ، بالطبع ، هناك العديد من المتقدمين لشراء الأشياء العقارية الأكثر طلبًا ، وبالتالي لن ينخفض ​​سعرها. تشرح مارغريتا زاخاروفا أن "هناك فرصة حقيقية لشراء العقارات في مزاد علني تتمثل في المراقبة المستمرة للمزاد الجاري".

قد يتم إبطال المزايدة وعقد البيع - وهذا أحد المخاطر الرئيسية. على سبيل المثال ، إذا كان المنظمون أو المشاركون ينتهكون قواعد المناقصة وبالتالي يؤثرون على نتائجهم. "للتأكد من أن المناقصات مصرح بها ، يجب عليك أن تسأل المنظمين عن معلومات حول وجود عمل قضائي أو مستندات أخرى تؤكد إمكانية بيع الممتلكات في المناقصات. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري دراسة اللوائح المتعلقة بإجراءات تقديم العطاءات ، "يحذر كبير المحامين في المجموعة القانونية المستقلة Strizhak and Partners ، ألكسندر ليسياكوف.

لمدة ثلاث سنوات ، للمالك السابق الحق في الطعن في العقوبة. "إذا استوفت المحكمة شكوى المالك السابق ، فسيُطلب من المشتري حسن النية إعادة الضمان. والبنك بدوره سيعيد الأموال التي أنفق عليها. لكن هذه عملية طويلة وشاقة. يحذر ألكساندر تاراسوف من شركة AVT Consulting من أنه إذا تمت مصادرة العقارات بناءً على قرار من المحكمة ، فمن المهم التأكد من دخوله حيز التنفيذ ولا أحد يعارضه في وقت المعاملة.

على واجهة المتجر على الإنترنت للبنك

تضع البنوك شققًا لم يتم بيعها أثناء عملية المزايدة على مواقعها الرسمية. تتمثل مهمة البنك في بيع الإسكان الإضافي في وقت قصير لتغطية الديون والخسائر الناتجة. "كقاعدة عامة ، فإن سعر البيع لهذه الأشياء العقارية يتوافق مع متوسط ​​القيمة السوقية. وفي الوقت نفسه ، يضمن البنك النقاء القانوني والشفافية في الصفقة ".

ومع ذلك ، إذا لم تتمكن مؤسسة الائتمان من بيع العقارات بالسعر المناسب ، فسوف تسعى دائمًا إلى بيعها بسعر أرخص ، كما يقول يوجين كورشاجو. "العقارات هي أحد الأصول غير المستهدفة للبنك ، ولا علاقة لها بها. لذلك ، يمكن أن يصل إجمالي الخصم إلى 50٪ ، وأحيانًا أكثر. أستطيع أن أعطيك مثالي. لم يتم بيع الشقة التي اشتريتها من البنك خلال الأشهر الستة الماضية وتم إعادة تقييمها ثلاث مرات في اتجاه التخفيض.

تقدم العديد من البنوك قروضًا بسعر فائدة أفضل لشراء المساكن من قاعدة الضمان. "يمكن للعميل الاعتماد على الشروط التفضيلية. على سبيل المثال ، بسعر تفضيلي على الرهن العقاري أو خطاب اعتماد مجاني للتسويات "، يعلق أليكسي أورزين ، مدير قسم منتجات التجزئة في ICD. "يمكن للمشتري أن يدفع ثمن شراء عقار على نفقته الخاصة وجذب قروض بنكية بشروط تفضيلية خاصة" ، أضافت الخدمة الصحفية VTB.

يؤكد دينيس فرولوف ، رئيس قسم الممارسات التجارية في BMS Law Firm ، أن المخاطر التي يتعرض لها المشتري في هذا المخطط قليلة للغاية. "لكن تجدر الإشارة إلى أن المشتري نفسه يجب أن يدرس تاريخ الشقة ، لأن البنك غير ملزم بإبلاغه بجميع الفروق الدقيقة" ، كما يحذر.

ومع ذلك ، كما في حالة تقديم العطاءات ، لن تعمل على رؤية الشقة قبل الشراء. "لا البنوك ولا غيرها من الرهن العقاري ، ولا المحضرين تقديم مثل هذه الخدمة. تقييم الشقة فقط عن طريق علامات خارجية. يمكنك إلقاء نظرة على حالة المدخل والمنزل. وهذا هو ، معرفة متى تم بناءه أو ما هي المواد المصنوعة منه. "الحد الأقصى هو التحدث مع جيرانك ،" تنصح إيفان لبيكا.

لم تتم مصادرته بعد: يمكن شراء شقة الرهن العقاري مباشرةً من المقترض

يمكن للمقترض الذي يجد نفسه في وضع مالي صعب بيع منزله بشكل مستقل ودفع رصيد الدين مع العائدات. "إن الممتلكات المرهونة ، إلى أن تتوقف عن أن تكون ملكية خاصة وتعهد بها البنك ببساطة ، ليست للبيع من قبل البنوك. "في حالة تقصير المقترض ، يتم بيع هذه الممتلكات من قبل المقترض بموافقة البنك" ، تشرح ألينا كوبرسكايا ، رئيسة قسم سياسة المعلومات في دار مزادات JSC بالاتحاد الروسي.

إذا كان المدين لا يستطيع أو لا يرغب في سداد القرض ، فإن كلا الطرفين مهتمان بسداد الدين في أسرع وقت ممكن. "هناك صفقة شراء وبيع بين المدين والمشتري ، وتسوية بين المدين والبنك وإزالة العبء. ونتيجة لذلك ، يشتري المشتري شقة ، ويتلقى البنك أموالًا ، ويتخلص المدين من الدين "، كما يقول ديني مردالوف ، المحامي في مكتب المحاماة A2.

مع هذا الخيار ، يحصل المشتري المحتمل على ميزة كبيرة - يمكنه فحص الشقة شخصيًا أو دعوة خبراء لتقييم الحالة الفنية للسكن. بالإضافة إلى ذلك ، هناك فرصة جيدة للحصول على خصم. وقال إيفان لابيكا من إنكوم: "في هذه الحالة ، يحتاج المقترض إلى العثور على مشتر في أقرب وقت ممكن والحصول على أموال لسداد ديونه للبنك ، لذلك فهو مستعد لإجراء تخفيض كبير في الأسعار".

لا يمكن إعادة تسجيل الملكية بموجب القانون إلا بعد السداد الكامل للدين. فقط في هذه الحالة ، سيقوم البنك بإزالة جميع القيود المفروضة على الممتلكات. لكن المدين السابق ، في الوقت نفسه ، قد يغير رأيه بشأن بيع شقته. ونتيجة لذلك ، لا يمكن للمشتري استلام الأموال المدفوعة بموجب العقد من البنك ، أو إجبار البائع على إضفاء الطابع الرسمي على نقل الملكية. بالإضافة إلى ذلك ، في بعض الأحيان يأخذ المقترضون غير الشرفاء ودائع من العديد من الأطراف المهتمة في وقت واحد.

أسهل طريقة لحماية نفسك هي إبرام صفقة شاملة بين البائع والمشتري وصاحب الرهونات ، وأنا متأكد من أن عضو المجلس برئاسة مجلس الاتحاد للتفاعل مع مؤسسات المجتمع المدني ، يوجين كورشاجو. "يتم سداد التعهد بالتزامن مع نقل الملكية. في هذه الحالة ، يتم التبرع بالأموال إلى خلية البنك ، ولم يعد البائع يتلقى الوصول إليها ، ولكن صاحب التعهد. إذا كان المبلغ من بيع شقة أكبر من مبلغ الضمان ، فيمكن حينئذٍ التبرع بالأموال في خليتين. هذه الطريقة تعمل حقًا ، فغالبًا ما يتعين علينا مرافقة مثل هذه المعاملات.

الأسعار والمشورة القانونية

شراء عقار الرهن العقاري يجذب مع سعره. المنطق هنا بسيط - تحتاج منصة التداول إلى بيع الكائن ، وبالتالي فإن السعر الأولي أقل من سعر السوق ، كما يوضح إيفان لبيكا ، الخبير في Incom-Real Estate. ويضيف قائلاً: "نظرًا لأن المشتري العادي لا يبحث عن شقة في مواقع الطوابق التجارية الإلكترونية ، فلا يوجد إثارة بين المشترين في هذا القطاع من السوق ، وبالتالي ، غالباً ما تباع الشقة بسعر أعلى قليلاً من السعر الأولي". يقول ألكساندر تاراسوف: "إذا قمنا بتحليل أسعار العقارات المضمونة ، فهي أقل من متوسط ​​السوق بنسبة 10-15٪".

ويضيف ألكساندر تاراسوف من AVT Consulting: "تُظهر الممارسة أن مثل هذه المخططات لشراء العقارات يمكن أن تكون ممتعة لأولئك الذين يبحثون ، على سبيل المثال ، عن شقق في منطقة معينة ، ولقطات معينة ، ولا توجد عروض مشابهة في السوق".

يتم تقليل خطر شراء كائن إشكالي بين العقارات المرهونة. قبل المعاملة ، تقوم المؤسسة الائتمانية بفحص موضوع التعهد بشكل مستقل. يجب أن يتم عرض هذه المساكن في السوق وأن تكون سائلة في حالة احتياج البنك إلى بيعها بمفرده في المستقبل. "مخاطر المشتري لمثل هذه العقارات ليست أكبر من المبيعات العادية. يقول المحامي Deni Murdalov من A2: "الفرق هو فقط في الحجم الكبير للوثائق التي يجب دراستها قبل إجراء مثل هذه الصفقة".

يوصي الخبراء المشترين من الشقق المرهونة لطلب استخراج من USRN ، الوثائق التقنية ، واستخراج من دفتر المنزل مقدما ، ودراسة دقيقة للتقرير عن التقييم المستقل للعقارات. تنصح مارجريتا زاخاروفا ، محامية نقابة المحامين في يوكوف آند بارتنرز ، بأن "المشتري المحتمل يحتاج أيضًا إلى التعرف على شروط اتفاقية الرهونات وفهم ما إذا كان صاحب الرهن قد تم حبسه بشكل معقول وما إذا كان إجراء بيع العقار يتوافق مع شروط الاتفاقية".

ميزات شراء العقارات التجارية من قبل الفرد

العقارات التجارية - وهي كائنات عقارية غير سكنية مخصصة للربح (المستودعات والمكاتب والمحلات التجارية).

سأجيب على الفور على "نعم" على السؤال التالي: "هل يمكن للفرد شراء العقارات التجارية؟" وفقًا للقانون ، فإن "الفيزيائي" ، والشخص الذي يتمتع بوضع رائد أعمال فردي ، ويمكن للكيان القانوني الحصول على KN.

عند شراء مستودع أو بناء مركز أعمال على فرد ، انتبه لما يلي:

  • إذا كنت تخطط لامتلاك العقار لمدة تقل عن خمس سنوات ، فسوف يتعين عليك في وقت البيع دفع ضريبة (13 ٪ من الفرق بين أسعار البيع والشراء).
  • عند الطلاق ، سيتم اعتبار لائحة الاتهام ممتلكات مشتركة.
  • لشراء كائن ما ، فإنك تحتاج إلى موافقة الزوج.

نقطة مهمة! لشراء العقارات التجارية ، فإنه ليس من الضروري تسجيل IP. إذا كنت ستكسب على إيجار مباني غير سكنية ، فهذا يكفي لدفع ضريبة الدخل الشخصي العادية بانتظام على الدخل.

هل من الممكن أخذ قرض بنكي لشراء KH على أمن العقارات؟

للأسف ، لن تعمل على شراء العقارات دون المال. حتى مع قرض بنكي. الدفعة الأولى - شرط أساسي في أي بنك!

فيما يلي الشروط الحالية لقرض الرهن العقاري التجاري من Absolut Bank.

يتم إصدار قرض لشراء العقارات غير التجارية (التجارية). يبلغ الحد الأقصى للحجم 15 مليون روبل (إذا كان الكائن موجودًا في موسكو أو سانت بطرسبرغ أو المنطقة). بالنسبة للمناطق الأخرى ، يتم تخفيض الحد الأقصى إلى 9 ملايين روبل. يمكنك إصدار "رهن تجاري" لمدة 5 إلى 10 سنوات. سعر الأساس يبدأ من 13.9 ٪ سنويا.

ثم تبدأ المتعة.

في Absolut Bank ، يمكنك الاعتماد على 60٪ كحد أقصى من قيمة الكائن. تريد الحصول على المزيد؟ قدم البنك وديعة إضافية. في هذه الحالة ، سوف يمنحك ائتمانًا لا بنسبة 60٪ ، ولكن 80٪ من قيمة الكائن.

علاوة على ذلك ، فإنه ليس حقيقة على الإطلاق أن قيمة المبنى سيتم تقييمها بسعر السوق. وفقًا لقواعد البنك ، من القيمتين (سعر البائع وتقديره) ، سيختار البنك القيمة الأقل. ولا تنسَ التكاليف الإضافية: التأمين ، تقييم الممتلكات ، خدمات التوثيق وغيرها.

1. حدد وتقييم الكائن

بادئ ذي بدء ، نحن مصممون بهدف شراء العقارات. هناك خياران:

  • لنفسك (للإنتاج ، مستودع ، مكتب).
  • للحصول على الدخل (للتأجير أو إعادة البيع).

في المرحلة الثانية ، حدد الكائن المناسب. نلفت الانتباه إلى حالة العقارات في المستقبل. يمكن شراء KN في واحدة من "ولايتين":

  • مع شهادة ملكية (في هذه الحالة ، يوقع البائع والمشتري عقد بيع).
  • لا دليل على الملكية. قد يكون هذا ، على سبيل المثال ، هدفًا للبناء غير الرأسمالي ، والذي لم يتم تشغيله بعد. يتم تنفيذ هذه العقارات في اتفاق الاستثمار المشترك.

بعد ذلك ، ننتقل إلى البحث عن أماكن العمل. يمكنك القيام بذلك بنفسك (الإعلانات على الويب ، في الصحف والمجلات ، والمشاركة في المزادات والمناقصات العامة). لكن من الأفضل الاتصال بوسطاء محترفين. سوف يرافق المعاملة في أي مرحلة:

  • وسوف تساعدك على اختيار الممتلكات ونقدر ذلك.
  • التحقق من المعاملة للنظافة القانونية ووضع العقد.
  • يعد حزمة من الوثائق ويرسم تسجيل حالة حقوق الملكية إلى الكائن.

الدفع مقابل الخدمات الوسيطة يحدث فقط على أساس عمله!

ولكن حتى لو كنت تبحث عن عقارات بمفردك ، فمن الأفضل أن تعهد بها إلى شركة تقييم مرخصة.

2. تحقق الكائن

ما تحتاج إلى معرفته عند شراء أو بيع KN؟ في 1 يناير 2017 ، دخل القانون الاتحادي رقم 218 بشأن تسجيل حالة العقارات حيز التنفيذ. أثرت التغييرات على كل من المشترين والبائعين.

في السابق ، كانت هناك جثتان تعملان في روسيا ، حيث تم تخزين معلومات حول العقارات: سجل حقوق الدولة الموحد (USRP) وسجلات عقارات الدولة (SCN).

منذ عام 2017 ، تم دمج هاتين الحالتين في واحدة - سجل الدولة الموحد للعقارات (USRN). يعد المسؤولون بأن التسجيل والتحقق من العقارات أصبح الآن أكثر سهولة.

اسمحوا لي أن أذكرك أنه في عام 2016 ، رفضت روسيا شهادات ملكية ورقية. وقد تم استبدالهم بالكامل بمقتطفات من سجل الدولة الموحد. الآن يحتاج الروس إلى طلب مقتطفات من السجل الجديد - USRN.

يجمع الجهاز الجديد بين عمليتين تم تقسيمهما مسبقًا: تسجيل حقوق الملكية والتسجيل العقاري. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

  1. Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.
  2. الاسم الكامل للممتلكات والعنوان والمساحة والغرض ("سكني" أو "غير سكني").
  3. اسم صاحب حقوق الطبع والنشر ، ونوع الملكية (على سبيل المثال ، "الملكية المشتركة") ، وتاريخ تسجيل الحق ووثيقة تؤكد الملكية (اتفاقية الشراء والبيع).
  4. وجود أو عدم وجود قيود / قيود (بكفالة ، اعتقال). يتم أيضًا عرض المطالبات الفعلية هنا (إذا كانت حقوق الملكية متنازع عليها من قبل أطراف ثالثة).
  5. خطة الكلمة الرسم.

مقتطف من EGRN-1 يتيح لك:

  • توضيح القيمة المساحية والخصائص التقنية للمرفق ،
  • تحقق من مالكيها (يمكن التحقق من المعلومات المستخلصة من بيانات جواز سفر البائع).
  • تجنب شراء أصل "إشكالي" (يجب أن يكون الكائن "نظيفًا": بدون رهن ، دون اعتقال ودون مطالبات من أطراف ثالثة).

إذا كنت ترغب في ذلك ، يمكنك طلب عبارات أخرى. على سبيل المثال ، يحتوي بيان EGRN-4 على بيانات حول نقل الملكية (يمكنك تتبع السجل الكامل لتغيير ملكية كائن).

يمكن طلب أي بيان على موقع Rosreestr باستخدام الخدمة عبر الإنترنت. يكفي أن تعرف العنوان الدقيق ورقم المسطرة (الشرطية) للكائن. لتوفير استخراج تحتاج إلى دفع رسوم الدولة (700-900 روبل). يمكنك دفع ثمن الطلب عبر الإنترنت. يتم تقديم بيان إلكتروني خلال ثلاثة أيام من تاريخ استلام المبلغ.

لا يتم إثبات صحة المقتطف من USRN بموجب القانون. افتراضيًا ، يُعتقد أنه "أعذب" للبيان - كلما كان موثوقًا به أكثر.

3. نبرم عقد بيع المباني غير السكنية

قبل إبرام عقد البيع ، يوصي الخبراء بتوقيع عقد أولي. تضمن هذه الورقة الامتثال للاتفاقيات بين الطرفين حتى توقيع المستند الرئيسي.

في مرحلة الاختيار "المتوسطة":

  • صلاحيات البائع (أو ممثله).
  • النقاء القانوني للمعاملة:
    • هو موضوع نزاع بين المالك السابق والحالي.
    • هل كانت جميع المعاملات السابقة على المنشأة قانونية؟
    • هل هناك أي عقبات على الممتلكات (تعهد ، اعتقال).

إذا كان كل شيء على ما يرام ، فإن المشتري والبائع يوقعان عقد البيع. يتم تأكيد نقل الكائن إلى المالك الجديد بواسطة سند النقل.

ما الذي يجب توضيحه في عقد بيع المباني غير السكنية؟ وصف مفصل للكائن ، وإجراءات الحساب والمواعيد النهائية للدفع. يشار عادةً إلى السعر في نهاية العقد بالدولار أو اليورو ، ويتم تثبيت الروبل المكافئ بجواره. وتأكد من التحقق من صحة المستندات التي يمتلكها البائع ويتخلص منها ويستخدمه.

تحتاج أيضًا إلى التأكد من أن البائع لم يقم بإعادة البناء وإعادة التطوير غير القانونية في الغرفة. خلاف ذلك ، سيكون من الصعب تأجير الممتلكات. أو سيتعين على المشتري إعداد عملية إعادة تطوير "بأثر رجعي" وعلى نفقته الخاصة. إذا اشتريت مبنىً منفصلاً ، فتأكد من أن الأرض الواقعة تحته تنتمي إلى البائع.

كيفية تسجيل ملكية الممتلكات المشتراة؟ إرسال البيانات إلى USRN ، والانتظار وتلقي مقتطف.

الإطار التشريعي

يتم التحكم في الاستحواذ على المساحات التجارية بموجب القانون المدني ، المواد 550 ، 554 ، 555.

المادة 550 تنص على شكل عقد لبيع العقارات ، والمادة 554 تتناول موضوع العقد. يتناول القسم 555 قيمة كائن ما.

المادة 550 من القانون المدني للاتحاد الروسي. نموذج عقد بيع الممتلكات

يتم إبرام عقد لبيع العقارات كتابةً عن طريق صياغة وثيقة واحدة موقعة من الطرفين (الفقرة 2 من المادة 434).
عدم الامتثال لشكل عقد لبيع العقارات يستتبع بطلانه.

المادة 554 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تعريف عنصر في عقد مبيعات عقارية

يجب أن يحتوي عقد بيع العقارات على معلومات تتيح لك تحديد ملكية غير منقولة على وجه التحديد لنقلها إلى المشتري بموجب العقد ، بما في ذلك البيانات التي تحدد موقع العقار على قطعة الأرض المقابلة أو كجزء من العقارات الأخرى.

في حالة عدم وجود هذه البيانات في العقد ، فإن الحالة على العقار المراد نقله لا يتم الاتفاق عليها من قبل الطرفين ، ولا يعتبر العقد المقابل مبرمًا.

المادة 555 من القانون المدني للاتحاد الروسي. السعر في العقد لبيع العقارات

    يجب أن ينص عقد بيع العقار على سعر هذا العقار.

إذا لم يكن هناك شرط على سعر العقار المتفق عليه كتابيًا من قبل الطرفين كتابةً ، يعتبر عقد بيعه غير مُبرم. في هذه الحالة ، لا تنطبق قواعد تحديد السعر المنصوص عليه في الفقرة 3 من المادة 424 من هذا القانون.

  • ما لم ينص القانون على خلاف ذلك أو اتفاقًا لبيع العقار ، فإن السعر المحدد فيه لمبنى أو هيكل أو عقار آخر موجود على قطعة أرض يتضمن سعر الجزء المقابل من قطعة الأرض المنقولة مع هذا العقار أو الحق فيه.
  • في الحالات التي يتم فيها تحديد سعر العقار في عقد بيع العقار لكل وحدة من منطقته أو مؤشر آخر لحجمه ، يتم تحديد السعر الإجمالي لتلك الممتلكات غير المنقولة المستحقة الدفع على أساس الحجم الفعلي للعقار المنقول إلى المشتري.
  • يحتوي قانون الإسكان على المادة 158. ويتحدث عن موضوع العقد في حالة وجود عقار تجاري في مبنى سكني. نظرًا لأن الكائن يمكن أن يقع على قطعة أرض ، في ملكية شخص واحد ، فأنت بحاجة إلى تقديم وصف لها. جاء ذلك في قانون الأراضي ، في الفقرة 4 من المادة 35.

    كيف يمكن للفرد شراء المباني غير السكنية؟

    لشراء مباني غير سكنية ، يحتاج الفرد إلى أموال. إذا لم تكن هناك مدخرات ، فيمكنك استخدام القرض. هذه طريقة رائعة للحصول على مبلغ مثير للإعجاب.

    إذا لم تكن الأرباح الرسمية كبيرة بالقدر الكافي ، فمن المنطقي تزويد البنك بالممتلكات كضمان. يمكن أن يكون منزل ريفي أو قطعة أرض ، ويمكن للبنك أيضًا إصدار أموال لمكتب أو كراج ، كوخ صيفي.

    في هذه الحالة ، لا يلزم تقديم شهادة دخل للمقترض ، ويمكن الحصول على الأموال حتى مع وجود سجل ائتماني سيئ.

    بعد اتخاذ قرار شراء العقارات التجارية من قبل فرد ما ، يجب على المرء أن يتأكد من أن حق البائع في الملكية نظيف.

    كيفية شراء العقارات التجارية لفرد مع تقليل المخاطر لأنفسهم؟ للقيام بذلك ، يمكنك اتخاذ الخطوات التالية:

    1. لإصدار مقتطف من سجل الدولة الموحدة في روسريستر. حتى تتمكن من معرفة ما إذا كان العقار غير مرهون كضمان ، ما إذا كان هناك عقد إيجار أم لا. سيكون المستخلص جاهزًا بناءً على طلب المشتري في غضون أسبوع.
    2. الحصول على من البائع جميع عقود الإيجار لأماكن العمل ، إذا تم إبرامها في وقت سابق.
    3. لطلب مالك العقار عقدًا لشراء المبنى ، وكذلك لتسوية الصفقة بالسداد الكامل للمبلغ.

    خيارات الاستحواذ التجارية

    يمكن أن يكون شراء المباني غير السكنية استثمارًا مربحًا ، لأن دخل المالك غالبًا يصل إلى 18٪.

    من المهم اختيار العقار التجاري المناسب ، مع الانتباه إلى موقع الكائن ، وقرب المنزل من الشوارع والساحات المزدحمة.

    يجب عليك شراء العقارات غير السكنية التي ستكون في الطلب مع الجمهور المستهدف.

    لذلك ، كيف يمكنني شراء المباني غير السكنية؟

    الخيار الأول: شراء العقارات التجارية من المالك

    أسهل طريقة لشراء المساحات التجارية من المالك. إذا كانت الميزانية محدودة ، فسيكون هذا الخيار هو الأفضل ، لأنه يمكنك شراء العقارات التجارية في روسيا دون دفع مبالغ زائدة مقابل خدمات وسيط. على سبيل المثال ، يمكن أن تكون عمولة سمسار عقارات عند بيع كائن ما من 10 إلى 20٪ من مبلغ المعاملة.

    امتلاك أموالك الخاصة ، والعمل مباشرة مع صاحب المنزل ، تحتاج إلى إيلاء اهتمام وثيق "نقاء" الصفقة.

    الخيار الثاني: شراء العقارات التجارية مع المستأجر

    يعد شراء المباني غير السكنية للإيجار أحد أكثر الحلول إثارة للاهتمام الموجودة في سوق العقارات التجارية.

    عن طريق شراء موقع لعملك ، يمكنك اختيار مبنى مع المستأجرين.

    في هذه الحالة تكون لحظة تلقي الدخل الأول أقرب ما يمكن ، لأن المنظمات توقع اتفاقًا على الشراء العاجل للعقار التجاري لمدة 2-3 سنوات مع عقد إيجار قائم لفترة طويلة. لن يكون المبنى خاملاً.

    إذا تم إخلاء المساحة ، يكون المستأجر الجديد سريعًا بما فيه الكفاية. لن تكون هناك حاجة إلى استثمارات إضافية لترتيب المباني الداخلية.

    وبالتالي ، فإن المشتري لن يصبح مالك العقار فحسب ، بل سيبدأ أيضًا في الحصول على دخل منه. العيب الوحيد في هذا الخيار هو التكلفة العالية للأجسام ، ولكن مع التوجيه المناسب ، ستؤتي الاستثمارات ثمارها بعد فترة من الوقت.

    هذا هو نوع من الأعمال شعبية جدا. يعد اختيار المساحة كبيرًا ، وبالتالي فإن المشتري الذي لديه الكمية سيجد بسهولة الكائن المثالي الذي يناسبه من حيث السعر والجودة.

    من المفيد تسجيل عقار تجاري كفرد إذا لم يكن من المخطط بيع عقارات في المستقبل القريب. منذ عام 2016 ، يتم خصم 13 ٪ من مبلغ الصفقة عند البيع إذا تم امتلاك العقار لمدة تقل عن 5 سنوات. عند استئجار منطقة ، لا تنس دفع الضرائب.

    يرجى ملاحظة أنه خلال عملية البيع من الضروري الحصول على موافقة من الزوج لهذه الصفقة. في حالة الطلاق ، سيتم تقسيم الملكية المشتركة.

    كيفية شراء المباني التجارية لكيان قانوني؟ ميزات المعاملات

    إذا قرر كيان قانوني شراء غرفة أو عقار تجاري ، فمن الأفضل أن تفعل ذلك LLC.

    تصبح الشركة العاملة بموجب نظام مبسط حلاً مثاليًا ، لأن خطر فقدان جزء من العقار يتم تقليله.

    المؤسس مسؤول فقط عن طريق الجزء الخاص به من رأس المال المصرح به. إذا كان صاحب المبنى يعتزم بيعه في غضون عام ، فمن الأفضل إنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة تعمل في إطار نظام الضرائب العام.

    عند تقديم قرض في أحد البنوك ، يمكن لرجل أعمال الحصول على المال بسعر فائدة أفضل من الفرد.

    عقد إيجار المباني غير السكنية

    المالك هو المالك.

    لا يمكن أن يكون قانونيًا أيضًا ، ولكن أيضًا ماديًا.

    لا يمكن استخدام الغرفة إلا وفقًا للشروط الموضحة في العقد. إذا لم يتم الإشارة إليها في المستند ، فسيتم استخدام المنطقة للغرض المقصود منها.

    في هذه الحالة ، من الأفضل معرفة ما إذا كان من الممكن إنهاء عقد الإيجار بموجب العقد السابق ، من جانب واحد.

    إذا لم يرغب المشتري في استئجار العقار ، ولم ينص العقد على الإمكانية الموضحة أعلاه ، فإن المستأجر سيشغل المنطقة حتى نهاية مدة عقد الإيجار. لتجنب هذه المخاطر ، يجب عليك أن تسأل البائع عن عقد الإيجار ودراسة الوثيقة بعناية.

    في حالة انتهاك هذا الشرط ، يحق للمؤجر إنهاء العقد ، وكذلك المطالبة بتعويضه عن الخسائر.

    اتفاقية شراء مباني غير سكنية

    في مثل هذا المستند ، من الضروري أن تعكس حقوق المشتري في الأرض التي يقف عليها الكائن.

    من المهم أن تسجل بدقة موقع العقار ، والعنوان ، والكلمة ، وتعكس موضوع العقد. يجب أن تحتوي الورقة على معلومات حول الممتلكات التي سيتم نقلها إلى المشتري أثناء المعاملة.

    عند إعداد الورق ، من المهم الإشارة إلى بيانات البائع والمشتري. تعكس تاريخ نقل المبنى ، ما هو مقدار الصفقة. من المهم الإشارة إلى العملة التي سيتم بها الدفع.

    كيفية شراء العقارات التجارية دون المال؟

    يمكن القيام بذلك عن طريق أخذ المبلغ من المؤسسة المالية. سيكون الضمان هو الممتلكات التي يحتفظ بها المقترض. عند إصدار قرض ، سيتم أخذ عمر مقدم الطلب في الاعتبار ، ويجب أن يكون في حدود 20 إلى 65 عامًا.

    يمكن استلام المبلغ لمدة 25 عامًا ، ويجب على المقترض أن يفكر مقدمًا في ملاءته لهذه الفترة.

    المستثمرون لشراء العقارات التجارية

    يمكنك العثور على المستثمرين لشراء العقارات التجارية في أندية رجال الأعمال ، في المؤتمرات والمنتديات المواضيعية.

    يمكن العثور على المستثمرين المشاركين بين الأقارب والأصدقاء.

    لكن من المهم وضع عقد بشكل صحيح حتى لا تنشأ مواقف غير سارة في وقت لاحق.

    هل يمكن تحويل العقارات التجارية إلى سكنية؟

    من الناحية النظرية ، كان ذلك ممكنا. الشيء الرئيسي هو أنه تم استيفاء شرطين:

    1. أنت مالك العقار. وليس هناك أعباء عليه.
    2. يلبي العقار متطلبات المباني السكنية. أو لديك الفرصة لإحضار الكائن إلى مظهر "سكني".

    تعليمات خطوة بخطوة

    الخطوة رقم 1. إعداد مشروع لإعادة تطوير أو إعادة بناء المنشأة.

    وفقًا للقانون ، يتم فرض الكثير من المتطلبات على المنشآت السكنية: الحرائق والنظافة الصحية والوبائية (ارتفاع السقف والإضاءة الطبيعية والتهوية وعزل الضوضاء والمزيد). يمكن تنفيذ مشروع إعادة الإعمار بنفسك أو بأمر من المتخصصين.

    الخطوة رقم 2. جمع الوثائق:

    • جواز سفر صاحب الكائن.
    • التطبيق مع طلب لنقل المباني غير السكنية إلى السكنية.
    • وثائق العنوان على الكائن.
    • استنتاج السلطات أن الغرفة تلبي متطلبات المبنى (أو يمكن إحضارها إليهم).

    الخطوة رقم 3. اتصل بالجهة المعتمدة للحصول على الخدمات العامة.

    في كل منطقة ، تكون سلطتها مسؤولة عن نقل المباني غير السكنية إلى المباني السكنية. في موسكو ، على سبيل المثال ، تتعامل إدارة الممتلكات في المدينة مع هذا. يمكن تقديم المستندات شخصيًا (عبر MFC) أو عبر نموذج إلكتروني.

    يتم اتخاذ القرار في غضون 48 يومًا. بعد ذلك يتم إرسال الرد إلى المالك:

    • إيجابي (يمكن تحويل المبنى إلى سكني).
    • سلبية. يمكنك الدفاع عن حقوقك في المحكمة لمدة ثلاثة أشهر.

    الخطوة رقم 4. قم بإعادة التطوير واستلم شهادة القبول.

    الخطوة رقم 5. الحصول على خطة التطوير التقني من مهندس المساحية.

    يتم نقل الخطة الفنية النهائية إلى Rosreestr لتسجيل المساحية للخصائص التقنية للمباني.

    الخطوة رقم 6. انتظر حتى يتم إدخال المعلومات في USRN وتلقي مقتطف

    الضريبة الفردية

    في السابق ، إذا كان الفرد يمتلك عقارات لأكثر من ثلاث سنوات ، فإن الدخل من بيعه لم يخضع للضريبة. لكن في الفترة من 1 يناير 2016 ، ازدادت مدة العقارات "بدون ضريبة" في روسيا من ثلاث سنوات إلى خمس سنوات.

    ببساطة. إذا قمت بشراء عقار قبل عام 2016 ، فيمكنك بيعه دون دفع ضريبة بعد ثلاث سنوات. وإذا حدث الشراء بعد 1 يناير 2016 ، فانتظر حتى تنتهي مدة خمس سنوات.

    ضريبة الممتلكات نفسها هي 13 ٪ (يتم دفعها على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء). إذا لم يكن لديك مستندات تؤكد شراء العقارات ، فسيتم دفع ضريبة بنسبة 13 ٪ ليس من الفرق ، ولكن من مبلغ البيع بالكامل!

    مثال قبل عامين ، اشترى أوليغ مستودعًا بقيمة 10 ملايين روبل ، وباعه مقابل 11 مليون روبل.

    1. لديه وثائق للشراء. سوف يدفع ضريبة قدرها 1 مليون روبل (11 مليون - 10 مليون). 13 ٪ من 1 مليون روبل = 130 ألف روبل.
    2. وثائق لشراء حرق في النار. ستدفع Oleg 13٪ من ضريبة الدخل الشخصي على كامل قيمة البيع (13٪ من 11 مليون روبل = 1 مليون 430 ألف روبل).

    هناك فارق بسيط آخر - منذ عام 2016 ، تحولت روسيا إلى قاعدة الضرائب المساحية. لنفترض أنه تم بالفعل حساب القيمة المساحية للكائن الخاص بك. يتم تحديد سعر السجل العقاري فقط من قبل هيئات الدولة (وبعد ذلك يتم إدخال القيمة في قاعدة سجل الدولة).

    إذا كان التقييم المساحية مضروبًا في 0.7 (عامل تصحيح) أعلى من سعر البيع ، فسيتم اعتباره أساسًا لحساب الضريبة. ولكن هذا الشرط لا ينطبق إلا على العناصر التي تم شراؤها بعد 1 يناير 2016!

    مثال في عام 2016 ، اشترى Andrey مكتبًا مقابل 4 ملايين روبل. وبعد عام ، باعها بمبلغ 6 ملايين ، لكن الوكالات الحكومية قدرت القيمة المساحية للمكتب بـ 10 ملايين روبل. حتى لو أخذنا في الاعتبار عامل التصحيح (0.7 * 10 مليون روبل) ، فإن 7 ملايين أكثر من 6 ملايين ، وبالتالي لحساب الضريبة ، سيتعين على Andrei أن يأخذ سعر المساحية بدلاً من سعر البيع.

    احسب مقدار الضريبة. 7 ملايين (وفقا للسجل) - 4 ملايين (سعر الشراء) = 3 ملايين روبل. 13 ٪ من 3 ملايين روبل = 390 ألف روبل.

    ضريبة لرجال الأعمال الفردية

    تعتمد الضريبة على بيع خاصية IP على ما إذا كان هذا الكائن قد تم استخدامه في الأعمال أم لا.

    إذا لم تستخدمها ، فسيكون الإجراء الخاص بدفع الضريبة هو نفسه بالنسبة للفرد (لقد وصفتها بالتفصيل أعلاه).

    إذا كنت تستخدمه (على سبيل المثال ، تم دفع سعر إيجار المستأجر) ، فسوف يتعين عليك دفع الضريبة بشكل مختلف. حتى لو مرت 10 سنوات بين وقت الشراء والبيع.

    • 13 ٪ إذا كان يعمل IP على نظام مشترك. بالإضافة إلى ذلك ، سيتم إضافة ضريبة القيمة المضافة هنا (18 ٪ من الدخل).
    • 6 ٪ أو 15 ٪ إذا كان رجل الأعمال الفردية تعمل على مخطط مبسط (سيكون أساس الضريبة "الدخل" أو "الدخل ناقص النفقات" ، على التوالي).

    المزالق

    ماذا يمكن أن يكون "المزالق" عند شراء عقار تجاري؟ عند شراء مساحة تجارية ، تحتاج إلى الانتباه إلى توفر شبكات الطاقة ذات السعة الكافية. إذا كانت صغيرة ، يمكن أن تصبح صفقة. من الضروري التحقق من حالة الاتصالات في الغرفة ، والتي تقع فوق المنشأة التجارية.

    من المهم تقييم استعداد المنشأة لاستقبال المستأجرين. سوف تتأثر تكلفتها بتوافر مواقف السيارات ، وكذلك البنية التحتية في المنطقة. من الأفضل شراء مساحة في أماكن حول حركة المرور المزدحمة. من المهم التحقق من المستندات ، فهذا سيساعد على تجنب شبكات المحتالين.

    الضريبة على الكيانات القانونية

    الوضع القانوني للمشتري يقلل من خطر فقدان الممتلكات في حالة الطلاق أو التقاضي. وتقل خطورة خطر الاستيلاء على الممتلكات في المواقف المثيرة للجدل.

    عند بيع عقار لكيان قانوني ، تُفرض عليه ضرائب:

    • ضريبة القيمة المضافة (18 ٪). يقوم البائع بإصدار فاتورة للمشتري ، حيث تتم الإشارة إلى رقم ضريبة القيمة المضافة بشكل منفصل عن قيمة العقار. Покупатель оплачивает налог юрлицу, а тот перечисляет его в бюджет,
    • Налог на прибыль (20% от разницы между ценой продажи и остаточной балансовой стоимостью объекта).

    إذا كان الكيان القانوني موجودًا على USN ، فأنت بحاجة عند البيع إلى دفع 6٪ (من مبلغ البيع) أو 15٪ (من الفرق بين مبلغ البيع والقيمة الدفترية المتبقية).

    استنتاج

    يمثل شراء المباني التجارية استثمارًا مربحًا ، إذا نظرنا في المعاملة في المستقبل. تحتاج الشركات باستمرار إلى مناطق جديدة ، بحيث يمكن لمالكها الحصول على دخل ثابت.

    عند شراء كائن ما ، عليك الانتباه إلى حالته. من المهم إعداد المستندات بشكل صحيح ، وهذا يضمن حماية حقوق المالك.

    المشاركة في العروض الترويجية من المطور

    من وقت لآخر ، يقدم المطورون الكبار خصومات للمشتري والترقيات. وغالبًا ما تسبب هذه "الركوب في المكافآت" فترات هدوء في سوق العقارات خلال المواسم.

    التنسيقات الشائعة: الخصومات كنسبة مئوية من السعر الأولي ، والخصومات بالقيمة المطلقة ، والهدايا (على سبيل المثال ، مواقف مجانية للسيارات). عادة ، تعمل الأسهم لفترة محدودة من الوقت وتنطبق على كائنات محددة.

    الرأي الشخصي

    هل هو مربح لشراء العقارات التجارية كفرد؟ نعم ، الأمر أسهل وأرخص من حيث الضرائب. حتى الآن ، فإن خيار الشراء الأكثر ربحية هو عندما يتم تسجيلك كعنوان IP على USN ولن تبيع العقار في السنوات الخمس المقبلة.

    وما هي مطبات شراء العقارات التجارية التي تعرفها؟

    اشترك في التحديثات وشارك الروابط مع المشاركات الحديثة مع الأصدقاء على الشبكات الاجتماعية!

    شاهد الفيديو: طريقة حساب تكلفة البناء (سبتمبر 2020).

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send